房地产开发项目管理文化建设企业多项目运作

房地产开发项目，本身就是一个项目，因此，房地产开发项目就有项目的一些属性，重复使用，有具体的开始和已完成时间，所有是暂态性的；房地产开发项目是独有的产品、服务或结果；同时房地产开发项目又是一个趋向的了解过程、定义过程和明细的规划设计、施工图设计过程、实行过程和工程交验过程。　　由于房地产开发项目具备上述特性，因此，房地产项目在研发目过程中，具备很多不确定性，所以房地产项目风险无处不在。

　　首先，我们找到在房地产开发项目生命周期启动和计划阶段的10大风险。然后对项目两阶段主要风险的应付措施。　　启动：是的组织允诺批准后项目或项目阶段。　　对于一个房地产开发项目这一阶段的主要工作有：地块自由选择、房地产市场调查、购房者心理分析、研发项目市场定位。

　　这一阶段的可交付给成果是：地块自由选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。　　这一阶段的风险是：1、地块、地段自由选择犯规，2、地块价格与价值互为背离，3、地块有利于设计规划，4、地块整治费用过于大，5、市场调查内容与地块适应环境的业态经常出现背离，6、调查的方法和途经有误，7、调查对象有误，8、购房者心理和不道德分析经常出现偏差，9、产品的市场客户群辨别犯规，10、产品市场定位犯规。

　　在主要风险辨识出来后，紧接着转入评估过程，风险评估还包括定性评估和定量评估，对评估出来的风险按其对项目影响的利害量大小展开排序。对位列第1位的风险，建议采行回避手段展开解决问题。

当然对风险应付措施与项目发起人对风险的态度和风险忍受程度有关，因为高风险经常预示高回报。项目启动阶段辨识出来的风险，在整个项目中，皆归属于高风险。在采行如下应付措施：回避、移往、恶化、拒绝接受的自由选择中，要尤其小心谨慎。如项目地块自由选择犯规，将造成项目在先前运作过程中，正处于被动局面。

在房地产开发项目中，这一阶段尤其最重要。因为，任何一个房地产开发项目都是将做到未曾做到过的事情，所做到计划工作的多少，必需与公司的规模和项目的规模相适应。如某公司无意投资房地产开发项目，首先要求要研发的项目量有多大，这必需与公司的资金实力给定；其次是地块的自由选择，为了从经营角度和运作角度考虑到，在地块自由选择时，最差自由选择三个以上有所不同地块，分别对它的涉及经济指标和技术特性展开前期可行性较为，同时与三个土地获取单位展开接洽。

　　计划：界定和改良目标，从各种最合适的行动方案中自由选择更佳的方案，以构建所分担项目所要超过的目标。　　在计划阶段的风险是，1、对公司的经营战略解读不浮；2、项目研发的目标（质量、工程进度、成本）原作不许；3、缺少历史信息；4、研发项目无精确的产品描述；5、没工作分解成结构（WBS）；5、项目研发的约束条件（人员、资金、技术、设备等）辨识过于；6、无最合适方案或最合适方案雷同；7、项目团队人员缺少涉及的技能和科学知识；8、信息沟通通畅；9、高层不反对计划工作；10、对计划的本身了解有误。

　　界定目标，在房地产开发项目中，如何界定目标？首先，必需具体公司的战略意图，公司战略大体分成：保持型战略、发展型战略、衰落型战略、解散型战略。告诉了公司级的战略定位，研发项目的战略定位。再进一步具体业务层的竞争战略和职能层的职能反对战略，如订购战略、生产研发战略、房地产营销战略、物业管理战略、财务战略、人力资源战略、研发项目的技术战略、品牌战略等。

在理解上述战略的基础上，辨识项目研发的目标。　　因此，目标是为战略服务的，具体操作方案、运作措施是为目标服务的。没目标的运作措施是无源之水、无本之末。

他们的关系是：公司战略项目战略业务战略（职能战略）目标实现目标的方案或措施。　　从各种最合适方案中自由选择最差方案，就是多方案较为和决策的过程。在房地产开发项目中的解读是：多候选地块较为；多策划单位较为；多策划方案较为；多规划设计单位较为；多规划设计方案较为；多施工图设计单位较为；多种结构形式较为；多种设计用材较为；多个监理实行单位较为；多个施工单位实行较为；多个总承包模式较为；多个合约形式较为；多种施工方案较为；多种缴付形式较为；多种结帐方式较为等等。

　　以构建分担项目所要超过的目标，就是在展开房地产项目研发时，项目团队在解读项目投资人的研发战略后，精确的原作总目标。并针对项目总目标根据项目实际情况对目标展开细分，从而制订构建分目标的方法和措施。所有的方法和措施是一个动态的管理过程，它随项目的阶段发展而作必要的调整。但项目总目标日后批准后，就应当维持恒定。

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